房产为父母与儿女共有，在没有征得共有人的同意之下父亲将房产卖给照顾其生活起居的保姆，但保姆并未支付过约定价款，儿女共有人欲讨回房屋，遂起纷争。 

　　基本案情： 

　　杨某宁与甘某珍夫妻俩，与儿女杨新某等八人共同共有贵港市城区一处房屋，该房屋房产证及国有土地使用证均登记在杨新某名下。2009年、2012年，杨某宁与照顾其生活起居的保姆肖某娟先后签订《契约》、《房屋转让协议书》，约定杨某宁以130000元的价格将房屋转让给肖某娟。《契约》上明确注明附件包括国有土地证和房产所有权证。 

　　签订《契约》后，杨某宁将该房屋房产证及国有土地使用证变更登记在自己名下。之后，杨某宁又先后把房屋房产证、国有土地使用证变更登记在肖某娟名下，但由始至终，肖某娟并没有支付130000元的购房款。后来，杨某宁妻子及其五个儿女相继去世。2015年，杨某宁儿子杨秋某等房屋共有人和其他房屋共有人的法定继承人遂以要求确认杨某宁与肖某娟签订的房屋买卖合同无效为由诉至贵港市港南区人民法院。 

　　一审法院认为，诉争房屋属于杨某宁家庭的共有财产。杨某宁在未取得其他房屋共有人或者共有人的法定继承人同意下，擅自将房屋转让给第三人，且事后未取得共同权利人的追认，同时保姆肖某娟的行为不符合善意取得制度上受让不动产时须为善意的构成要件，故判决肖某娟与杨某宁签订的房屋买卖合同应认定为无效。 

　　肖某娟的家属不服，先后向贵港中院上诉、区高院提出申诉，均被驳回，遂向贵港市人民检察院申请审判监督。贵港市人民检察院经审查，依法作出决定，不支持肖某娟家属的监督申请。 

　　释法： 

　　《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因诉争房屋属于杨某宁夫妻及其子女的共有财产，杨某宁未经其他共有人或者共有人的法定继承人的同意，擅自与非善意第三人肖某娟签订协议买卖诉争房屋，事后也没有取得其他共有权利人的追认，侵犯了他人的合法财产权益，违反了上述法律的规定。 

　　根据善意取得制度的规定，必须是受让人不知或不应知道出让人无处分权，并要求受让人基于交易行为而支付合理的对价。本案中，杨某宁与肖某娟签订《契约》时约定了附件包括国有土地证、房产所有权证，这些证件明确诉争房屋是登记在杨新某名下。由此可以推定肖某娟对诉争房屋登记在杨新某名下应当是知道的，杨某宁并没有处置房屋的权利。二人约定的房屋买卖价格13万元，远远低于市场上同类型或相类似的房屋交易价格，且肖某娟尚未向杨某宁支付房屋的对价；肖某娟在其与杨某宁进行诉争房屋买卖关系中，不符合善意第三人的法律特征。故肖某娟不属于本案房屋买卖合同中的善意第三人。 

　　同时，诉争房屋的《房屋所有权证》已变更为肖某娟，登记的内容虽然具有公示效力，但在司法实践中对于《房屋所有权证》的公示效力却不是机械地绝对采信。因为《房屋所有权证》的公示效力是基于法律意义上的权利义务正确性推定，即推定《房屋所有权证》上记载的当事人权利义务内容真实有效；现实生活中，因各种主、客观原因影响导致《房屋所有权证》登记的权利人与真实权利人不一致的情形时有发生，为了维护正常的市场交易秩序和交易安全，法律规定房屋买卖合同中只有受让人符合善意第三人的情形时，法律才予以保护。肖某娟作为买受人明知或应当知道杨某宁名下的《房屋所有权证》登记权利人并非唯一的权利人，仍与杨某宁签订契约进行交易，且未交付房屋对价，不符合房屋买卖合同善意第三人的特征，肖某娟由此取得诉争房屋的《房屋所有权证》所记载的权利义务内容并不真实，是不具有法律效力的。 

　　综上所述，杨某宁与肖某娟签订的房屋买卖合同无效，肖某娟不能取得房屋所有权，对其家属的监督申请不予支持。 

　　（作者单位：贵港市人民检察院）